[摘要] 近期，有关楼市会崩盘的言论甚嚣尘上，有专家预言房价会下跌80%，有人甚至列出了楼市崩盘时间表。但事实上，楼市远未到崩盘时刻，叶檀近撰文阐释了房地产的冬天还远未到来，十三五的规划中房地产是支柱主导先导产业。
近期，有关楼市会崩盘的言论甚嚣尘上，有专家预言房价会下跌80%，有人甚至列出了楼市崩盘时间表。但事实上，楼市远未到崩盘时刻，叶檀近撰文阐释了房地产的冬天还远未到来，十三五的规划中房地产是支柱主导先导产业。
房地产业对中国GDP贡献率超过50%，没有一个产业可以与之相提并论，没有一个产业可以与之重要。如果房地产业全面崩溃，中国必爆发经济、金融、债务、政治、产业四大危机，经济增速一下降，中央政府必先刺激楼市复苏。过去二十年（1998年-2014）时间左右，房地产业一直是国民经济运行中重要的支柱产业、主导产业、先导产业、核心产业。
2015年10月26日至29日，在京召开的十八届五中全会将讨论“十三五”规划。有消息称：“2015年时编制“十三五”规划纲要时，房地产将改为主要产业，而不是支柱产业。”房地产业能否在未来五到十年、二十年继续作为支柱、主导、先锋产业，关系到国家到地方政府政治、经济、金融、产业、债务、财富、就业、税收等大事。毫无疑问，十三五规划至未来十年、二十年，房地产业依然是中国宏观经济发展的引擎器、动力火车头，是国民经济运行中重要的支柱产业、主导产业、先导产业、核心产业。
房地产是支柱产业不是因为“GDP挂帅”，而是因为税收，尤其是房地产税，这任志强都赞同的。大部分有房产税的国家，房产税几乎占到地方财政收入的接近100%。他举例称，纽约房产税几乎是他所有税收的100%。所以房地产一定是支柱产业，不管是在中国还是在美国。所有的地方以房地产为支柱产业都是因为税收，尤其是他后面说到了有房地产税，大部分有房产税的国家，房产税几乎占到地方财政收入的接近100%，因为他们除了房产税没别的税了，在纽约，房产税从1%，2%，因为911提到6%，4%，现在因为金融危机提到了6%的房产税，比例在不断提高，所以在纽约，财政官是个中国人，告诉我们，房产税几乎是他所有税收的100%。所以房地产一定是支柱产业，不管是在中国还是在美国。
正如任志强讲的中国房地产业没有泡沫，过去说房地产市场有泡沫是因为房地产市场有巨大的杠杆作用，这个杠杆作用是因为它影响到金融的体系部分，中国从来不相信。一是中国有巨大的首付，一套30%，二套70%，一套房房价没有跌到30%银行就没有风险，第二套住房没有跌到70%银行也没有风险。二是中国有巨大的住房需求，城镇化率70%之前，有200亿平方米需求。三是中国的土地制度作为批租制，70年的使用权，重复的拆迁会产生新的需求。四是中国的城市多，供求与人口的变化，不会导致泡沫爆发。五是中国银行的居民储蓄高，超过50%以上的收入都存入银行。六是中国经济与房地产及金融有密集的关系，中国政府不会袖手旁观的。每年的调控下来，房价基本上以上涨为主，并没有出现所谓的楼市崩溃的局面。
过去20年，正是因为打破了公有制的垄断，打破了制度壁垒问题，才让中国经济取得了高速发展。次高速发展源自土地联产承包责任制的推出，让农民从土地中解放出来；第二次是邓小平的南巡讲话，让农民可以当工人，可以进城。近十年我们看到的经济衰退主要是因为国进民退，当国进民退的时候，我们经济不可避免地会出现衰退，当大家会说为什么国进民退十年以后经济还在增长？取之于两个，个是大公司，中国进入世界经济。第二个是高速增长的人口红利及其引发的高速城镇化成为第二个红利。1994年到2002年的经济下滑了，到重新回升用了八年时间，这一次我们是用了四年时间，如果按照上一次的方法，可能还有两到三年继续下滑。所以结构不合理是一个重要的问题。
我国房地产目前出现的问题及房地产行业前景不好的原因在于没有土地指标、资金不到位、银行不支持房地产行业扩大投资等。目前房地产行业如果能保持正增长将会是一个很好的现象，现阶段不太可能出现房地产行业反转的情况。同时，目前的政策措施存在许多问题，要多向发达国家学习，比如在新旧城的改造问题上。另外，房地产不管什么时候都会是支柱性产业，现在的中国房地产业，从宏观经济的角度来说遇到的大障碍就是制度障碍，现阶段我们应该一个拳头“打人”，不应过急过快地要求平均化，导致资源分散。我国有关部门应该尽快建立相关法律法规，坚持依法治国。
未来中国还有至少四到五亿人要进城，但是土地制度和户籍制度成为阻碍。中国产业占了将近40%的劳动人口，但只生产9.5%的GDP。反过来说，剩下的60%的人分享90%的GDP，贫富差距就是自然而然的了。怎样让农民分享更多的经济成果？得把他们弄到城里。”对于互联网和国有企业，“为什么互联网企业没有一家是国企？”互联网产生了巨大的规模效应，将单个人的行为聚合起来。对互联网公司来说，有多大客户，未来就有多大发展。但是，“这种聚合作用在国有企业几乎是零，你看哪一个国有企业是拥有多少客户作为计算公式吗？没有。他们从来没把人当回事，只把物当回事。”
为什么中国房地产依然是支柱产业。房地产具有主导性。第二房地产是支柱产业。第三房地产是先导产业。没有任何一个行业能跟房地产业相抗衡。美国到今天为止，房地产业仍然是大支柱产业，GDP总量中13%是由房地产来完成的。雄霸世界的美国金融业、服务业加在一起，也只有8%。中国房地产联系着60%到70%的其他产业，通过管理几乎把整个国民经济是联系在一起的。世界财富的70%左右表现在不动产上，一线城市等北京这样的家庭有80%到90%的财富表现为房产，所以它的振荡对整个国民经济、对整个社会的破坏作用非常强。本地本级财政收入当中，一半是来自卖地，或者通过土地抵押变成银行贷款。
1980年4月，邓小平在《关于建筑业和住宅问题的谈话》中指出：“从多数资本主义国家看，建筑业是国民经济的三大支柱之一，在长期规划中，必须把建筑业放在重要的地位。”其实房地产行业在全世界都是一个举足轻重的产业，因为它直接牵动了60多个与国计民生休戚相关的行业。就拿对房地产行业敏感的汽车行业来说，不在城市郊区买房，就不用买车，为什么广东的领导千方百计将德国大从汽车吸引至广东落户，就是因为它的产业链太长了，上游众多的汽车部件供应商，上面还有无数零件供应商，汽车工业不仅是个高科技产业，它还带来了社会繁荣，底特律就是因为汽车工业转移而令城市萧条的，而汽车工业的兴衰是直接和消费者在郊区买房紧密相关的，因此房地产价格是否能企稳，已成为经济能否企稳的静雨表。城镇化规划是我国经济发展的战略规划，为实现此重任，房地产的支柱产业地位是不可动摇的。
2003年8月，国务院出台了“18号文件”(《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》)，将房地产业定位为国民经济的支柱产业，并明确提出要保持房地产业的持续健康发展。从2003年算起，我国以住房市场为主体和龙头的房地产业已经历了十二个年头。期间虽有2008年全球危机引发的短暂调整，但总体一路向上，投资房地产似乎是财富增值的不二法宝。从历次“国X条”的内容看，我国房地产调控的政策目标有三条：，稳定量的目标，即稳定房地产投资、进而稳定整个固定资产投资和宏观经济；第二，稳定价的目标，即要求住房价格不能涨太快，也不能出现显著下跌；第三，民生目标，即人人都有房住——这常常被理解为人人都能买房。但是调整政策与目标是冲突的，因为房地产上、[土地供应]中、[投资开发]下游[新房与二手房市场]一直受到政府控制，无法市场化。
十年来次看到央媒把房地产为支柱产业提出，2015年9月28日，人民日报发表时评《房地产市场是稳住宏观经济环境重要之锚》，文章强调房地产仍是经济的重要产业，这是多年的“去房地产化”浪潮中，央媒首次把房地产重新作为支柱产业提出。这是重新为房地产正名，也肯定了房地产对经济的拉动作用。作为前两年对经济增长作出重大贡献的房地产，今年反而给经济托了后腿。今年1-6月房地产投资总额达到了4.4万亿元，仍占同期GDP31.42万亿元的14%。这种情况下，再不强调房地产的支柱地位，不肯定房地产对经济的推动作用，房地产搞不好，中国经济增速也起不来。
1997年亚洲金融危机爆发，中国经济受到严重影响，国家将住宅产业列为拉动经济的新兴产业，才有了1998年全面房改文件的出台，正式结束福利化分房。2003年，国家文件中次明确提出房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。近几年，由于房价高涨，民怨颇多，致使官方不再提及房地产是支柱。但事实上，他一直都是。而且在多数国家，也是如此。比如，2012年以来美国经济复苏与房地产回暖密不可分。回顾过去十多年，有几组数据可资佐证。房地产业在国民经济中的地位，集中体现在房地产业增加值占GDP的比重，这一指标从2000年的4.2%，持续攀升到2013年的5.9%。
由于我国统计体系低估了自住房的虚拟租金，所以这一比重是被低估的。美国、日本的房地产业增加值占GDP的比重，都在10%以上。另外一个指标，更能直观的说明问题：房地产开发投资占GDP的比重，从2000年5%，持续上升到2013年的15.1%的水平。众所 ，今年一季度GDP增速只有7.4%，而政府提出要保的下限是7.5%。于是4月份以来，多数国务院常务会议的内容，都与稳增长、微刺激有关，二季度GDP增速略升至7.5%，但上半年同比增速仍然是7.4%。而经济增速低迷的重要原因之一，是房地产市场降温。房地产主要通过三个路径影响经济。其一，房地产开发投资。其二，商品房销售。其三，卖地款与房地产税收。
长远来看，中国的确需要去房地产，即把房地产从支柱位置上逐步退下来。原住建部部长仇保兴在近日由清华大学举办的公开研讨会上说：“当前中国的人均房产约在33-35平米之间，接近法国和日本水平，房地产投资比例逐步下调很正常，持续大幅增长肯定会出大问题。从中短期来看，当前房地产市场投资大幅缩水，无新的投资可以弥补，这是当前出台新政，稳房地产投资的一个重要因素。”有观点认为，中国的劳动力数量目前已经达到峰值，人口总量也将在2020年前后到达峰值。现在的住房已严重供过于求，在以后人口逐步减少的情况下，住房供过于求的程度只会强化。所以，房地产市场不可以作为未来经济发展的依靠。
原住建部部长仇保兴认为，前30年，房地产毋庸置疑是经济的支撑。中国的房地产还将面临至少10年的快速发展。而佐证仇观点的一个重要数据是城镇化率。中国的城市化率不可能达到70%以上，房地产的峰值也就是65%左右，即35%的人居住在农村。截至2014年末，我国城镇化率达到54.77%。根据规划，到“十三五”末期，常住人口城镇化率达到60%左右。也就是说，未来5年-10年仍是城镇化水平快速发展期间，届时也将有1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。在此期间，房地产不可能出现大的危机。未来十年内，房地产仍是支撑宏观经济的重要支柱，但是稳地产投资的思路也将不同。未来城镇化的核心是从数量到质量的转变，可以把此前单一的住房建设和节能、节水等联系在一起，个人、基金和政府联合出钱，深度推进城镇化，提高城镇化质量水平。
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